El régimen español de residencia por inversión inmobiliaria, conocido popularmente como Golden Visa, dejó de existir el 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, eliminó la posibilidad de obtener residencia legal en España mediante la adquisición de inmuebles por valor igual o superior a 500.000 euros. Doce años después de su creación en 2013, el programa quedó cerrado para nuevas solicitudes.
Esta guía está dirigida al comprador internacional que considera España como destino de inversión inmobiliaria y necesita comprender qué cambió, qué se mantiene, y qué alternativas reales existen en 2026 dentro y fuera de España.
Qué cambió exactamente el 3 de abril de 2025
La supresión del régimen de Golden Visa se articuló a través de la disposición final vigesimoprimera de la Ley Orgánica 1/2025, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025. La norma vació de contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, que regulaban los visados y autorizaciones de residencia para inversores extracomunitarios.
El texto estableció una vacatio legis de tres meses. Por eso, aunque la ley fue publicada en enero, el cierre efectivo del programa se materializó el 3 de abril de 2025. A partir de esa fecha, la administración española dejó de admitir nuevas solicitudes basadas en:
- Adquisición de bienes inmuebles por valor mínimo de 500.000 euros.
- Inversión en deuda pública española.
- Depósitos en entidades financieras españolas por importes elevados.
- Adquisición de participaciones sociales en sociedades españolas mediante inversión significativa.
El Gobierno fundamentó la decisión en la protección de la función social de la vivienda y en la voluntad de no incentivar la presión sobre los precios en mercados ya tensionados. En la práctica, como han documentado tanto firmas legales internacionales como informes del Colegio de Registradores de la Propiedad, el programa operaba mayoritariamente en un segmento de precios (ultra-premium) cuya dinámica es estructuralmente distinta de la del mercado residencial estándar.
Qué pasa con los visados ya concedidos
Una de las preocupaciones legítimas del capital internacional al conocer la tramitación fue el riesgo de retroactividad. La norma optó por un enfoque garantista que ha estabilizado la posición de los titulares actuales.
La disposición transitoria segunda de la Ley Orgánica 1/2025 establece que todos los visados y autorizaciones de residencia para inversores concedidos antes del 3 de abril de 2025 mantienen su plena validez durante el horizonte temporal para el que fueron expedidos.
Más relevante aún: la norma confirma que estos titulares conservan el derecho a renovar sus permisos sin límite temporal, siempre que continúen cumpliendo los requisitos originales. Es decir:
- Mantenimiento efectivo de la inversión que originó el permiso (titularidad continuada del inmueble u otro activo).
- Carencia de antecedentes penales.
- Cumplimiento de los requisitos sanitarios y de seguros.
Esto significa que el inversor que adquirió una propiedad y tramitó su Golden Visa antes de abril de 2025 no se ve forzado a desinvertir. Puede mantener su residencia indefinidamente mientras conserve el activo. La estabilidad de este régimen transitorio ha sido un factor clave para evitar una desinversión masiva en enclaves como Marbella, Ibiza o Barcelona.
Qué vías quedan abiertas en España para residir en 2026
La derogación del programa de inversión no significa que España haya cerrado sus puertas al residente internacional de alto patrimonio. Existen vías alternativas, cada una con su propio perfil de requisitos, ventajas y obligaciones fiscales.
Residencia No Lucrativa (RNL)
Es la vía más utilizada por compradores internacionales tras la derogación del programa. Está regulada por el Real Decreto 1155/2024, que entró en vigor el 20 de mayo de 2025 sustituyendo al anterior Reglamento de Extranjería.
A diferencia de la Golden Visa, la RNL no exige una inversión de capital determinada. Lo que sí exige es la demostración de medios económicos suficientes para residir en España sin ejercer actividad laboral o profesional lucrativa en territorio español.
El umbral se calcula sobre el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). El IPREM para 2026 se mantiene congelado en 600 euros mensuales (7.200 euros anuales en 12 pagas). La administración consular exige acreditar el 400% del IPREM para el solicitante principal:
- Solicitante principal: 2.400 euros mensuales / 28.800 euros anuales.
- Por cada familiar dependiente que acompañe: 100% adicional del IPREM (7.200 euros anuales extra).
Para un comprador internacional que ya está adquiriendo una propiedad de varios millones de euros, este umbral es contablemente irrelevante. Lo significativo no es el requisito económico, sino la implicación fiscal: la RNL conlleva expectativa de residencia efectiva en España (más de 183 días al año), lo que activa la condición de residente fiscal y la tributación por renta mundial bajo el IRPF, además del Impuesto sobre el Patrimonio o el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas según el caso.
Visado de teletrabajo internacional (Digital Nomad Visa)
Creado por la Ley 28/2022 de fomento del ecosistema de empresas emergentes, este visado está pensado para profesionales que trabajan para empresas extranjeras de forma remota. Permite residir en España manteniendo la actividad laboral con clientes o empleadores no españoles.
Es una vía interesante para perfiles ejecutivos jóvenes que combinan teletrabajo internacional con segunda residencia en España, aunque su uso no está pensado para el inversor pasivo tradicional.
Régimen fiscal especial de impatriados (Ley Beckham)
Para quien acepta la residencia fiscal española pero quiere mitigar la presión impositiva durante los primeros años, existe el régimen especial del artículo 93 de la Ley del IRPF. Permite, bajo ciertas condiciones (no haber sido residente fiscal en España en los 5 años anteriores, entre otras), tributar como no residente sobre la renta de fuente extranjera durante el ejercicio del cambio y los cinco siguientes.
Este régimen no es una vía de residencia en sí mismo, sino un instrumento de optimización fiscal que se combina con otra vía de residencia legal.
Vías de inversión NO inmobiliaria
La derogación de la Golden Visa eliminó la vía inmobiliaria, pero el resto de la Ley 14/2013 mantiene activas otras formas de residencia por inversión:
- Inversión en deuda pública española por importe igual o superior a 2.000.000 de euros.
- Inversión en acciones de sociedades españolas por importe igual o superior a 1.000.000 de euros.
- Depósito bancario en entidad financiera española por importe igual o superior a 1.000.000 de euros.
- Proyecto empresarial considerado de interés general por su impacto en empleo o innovación.
Estos canales siguen vigentes pero rara vez son la solución óptima para el comprador típico de propiedad de lujo, cuya motivación primaria es la adquisición del activo inmobiliario y no la inversión financiera o empresarial.
Alternativas europeas a la Golden Visa española en 2026
Con España fuera del mercado de residencia por inversión inmobiliaria, el inversor internacional que busca un permiso europeo vinculado a la compra de propiedad tiene un mapa más estrecho que hace cinco años. Estas son las opciones reales en mayo de 2026.
Grecia: el último gran refugio inmobiliario de la UE
Grecia ha aprovechado el repliegue de España y Portugal para consolidarse como el principal destino europeo de residencia por inversión inmobiliaria. Su programa fue reformado en 2024 y opera actualmente con un sistema escalonado por zonas.
| Categoría | Umbral mínimo | Aplicación |
|---|---|---|
| Tier 1 (zonas tensionadas) | 800.000 € | Región de Ática (Atenas), Salónica, Mykonos, Santorini e islas con población superior a 3.100 habitantes. Superficie mínima de la propiedad: 120 m². |
| Tier 2 (resto del país) | 400.000 € | Propiedades residenciales o comerciales fuera de las zonas Tier 1. |
| Tier 3 (reconversión) | 250.000 € | Limitado a la conversión de activos comerciales o industriales en vivienda, o a la restauración de edificios catalogados. |
El programa otorga un permiso de residencia renovable por períodos de 5 años sin requisitos de presencia física mínima. Solo entre abril de 2024 y abril de 2025 el Estado heleno gestionó más de 14.000 nuevas solicitudes.
Portugal: cerrada la vía inmobiliaria, queda la financiera
Portugal eliminó la inversión inmobiliaria de su programa ARI (Autorização de Residência para Investimento) en octubre de 2023, como parte del paquete legislativo "Mais Habitação". Las vías vigentes en 2026 son exclusivamente financieras o empresariales:
- Fondos de inversión regulados por la CMVM o el Banco de Portugal, sin exposición directa o indirecta a inmuebles: desde 500.000 €.
- Transferencia de capital a institución bancaria portuguesa: 1.500.000 €.
- Capitalización de empresas operativas que generen y mantengan al menos 10 puestos de trabajo locales: desde 500.000 €.
Portugal mantiene la atractividad fiscal del programa pero ha perdido la simplicidad operativa de la compra directa de inmuebles. Los inversores reportan tiempos de tramitación elevados como principal fricción.
Italia: el programa de Investor Visa for Italy
Italia opera un programa más exclusivo y orientado al capital institucional, con cupo limitado a 500 visados anuales. Las modalidades vigentes son:
- 2.000.000 € en bonos del Estado italiano (con compromiso de mantenimiento mínimo de 2 años).
- 500.000 € en capital social de sociedades italianas operativas.
- 250.000 € en startups innovadoras certificadas.
- 1.000.000 € en donación filantrópica a proyectos de interés público en cultura, educación, inmigración o investigación.
El sistema italiano no contempla en ningún caso la adquisición de propiedad inmobiliaria como vía de acceso a la residencia.
Hungría: programa volátil, vía inmobiliaria abolida en 2025
Hungría relanzó su Guest Investor Program en 2024 con tres modalidades, incluida la compra directa de propiedad por 500.000 €. Sin embargo, esa vía fue abolida el 15 de enero de 2025. Las opciones actuales son:
- 250.000 € en fondos de inversión regulados por el Banco Nacional de Hungría (con al menos 40% del portfolio en residencial húngaro).
- 1.000.000 € en donación a universidades u organizaciones públicas de investigación.
El programa veta expresamente solicitudes de ciudadanos y capitales de Rusia y Bielorrusia.
Chipre y Malta
Chipre mantiene un programa de residencia permanente con inversión mínima de 300.000 € (en inmueble nuevo, capital empresarial, o fondos), con requisito adicional de demostrar ingresos pasivos extranjeros superiores a 50.000 € anuales.
Malta opera el Malta Permanent Residence Programme con estructura de costes elevada: compra mínima de 375.000 € + tasa administrativa de 60.000 € + donación gubernamental de 37.000 € + 2.000 € a ONG locales. Tras la sentencia del TJUE de 2025, Malta cerró definitivamente su programa de ciudadanía por inversión.
Tabla comparativa de programas europeos vigentes (mayo 2026)
| País | Vía inmobiliaria directa | Umbral mínimo | Notas |
|---|---|---|---|
| España | No (derogada abril 2025) | — | Solo vías no inmobiliarias por importes muy altos |
| Grecia | Sí | 250.000 – 800.000 € | Sistema escalonado por zona y tipo de propiedad |
| Portugal | No (derogada octubre 2023) | — | Solo fondos sin exposición inmobiliaria |
| Italia | No | — | Cupo de 500 visados/año, vías de capital o donación |
| Hungría | No (abolida enero 2025) | — | Solo fondos o donación. Vetos geopolíticos |
| Chipre | Sí | 300.000 € | Requiere ingresos pasivos extranjeros verificables |
| Malta | Sí (residencia permanente) | 375.000 € + tasas elevadas | Costes hundidos significativos |
Qué significa esto para el comprador internacional que mira España
La derogación de la Golden Visa no ha frenado la inversión extranjera en propiedad de lujo en España. Los datos del Colegio de Registradores correspondientes a 2024 y al primer trimestre de 2025 confirman que los ciudadanos extranjeros adquirieron cerca de 100.000 viviendas en territorio español, marcando un récord histórico en valor absoluto. El 10,8% de esas compras superó los 500.000 euros, también máximo de la serie.
El comprador internacional de propiedad de lujo en Marbella, Costa del Sol, Ibiza, Barcelona o las Islas Baleares no toma su decisión motivado primariamente por la obtención de un permiso de residencia, sino por factores estructurales del activo y del entorno: clima, infraestructura sanitaria y educativa internacional, seguridad jurídica del título de propiedad, conectividad aeroportuaria, profundidad del mercado secundario y trayectoria histórica de revalorización.
La Golden Visa funcionaba, para este perfil, como una facilidad complementaria: permitía mantener la residencia fiscal en el país de origen y disponer libremente de la propiedad española como segunda residencia. Su desaparición obliga a una mayor sofisticación en la planificación patrimonial:
- Quien desea residir efectivamente en España: la Residencia No Lucrativa es el canal natural, con asunción del estatus de residente fiscal y planificación previa del patrimonio.
- Quien solo necesita usar la propiedad como segunda residencia y no requiere permiso: gestión disciplinada del estatus de no residente, respetando los 90 días dentro de cualquier período de 180 días en el espacio Schengen.
- Quien prioriza la residencia europea sobre la ubicación específica: análisis comparativo entre Grecia (inmobiliaria), Portugal (fondos), Italia (capital o donación) o Malta (residencia permanente) en función del perfil patrimonial, fiscal y familiar.
En cualquier escenario, la decisión exige planificación legal y fiscal individualizada antes de la firma de cualquier escritura. La estructura de tenencia (propiedad personal, sociedad española, sociedad extranjera, trust), la residencia fiscal proyectada, y los convenios para evitar la doble imposición aplicables condicionan profundamente el resultado neto de la operación.
Preguntas frecuentes
¿La Golden Visa española sigue vigente para nuevas solicitudes en 2026?
No. El programa de residencia por inversión inmobiliaria fue derogado por la Ley Orgánica 1/2025 con efecto desde el 3 de abril de 2025. Desde esa fecha, la administración española no admite nuevas solicitudes basadas en la compra de propiedad.
¿Qué pasa con los titulares que obtuvieron su Golden Visa antes de la derogación?
Mantienen plenamente su autorización de residencia durante el horizonte temporal original y conservan el derecho a renovarla mientras mantengan la inversión y cumplan los requisitos generales (carencia de antecedentes, seguro médico). La derogación no fue retroactiva.
¿Puedo obtener residencia española comprando una propiedad en 2026?
No directamente. La compra de propiedad inmobiliaria ya no otorga acceso a residencia. Sí puede combinarse con vías alternativas como la Residencia No Lucrativa, que no exige inversión específica sino acreditación de medios económicos suficientes.
¿Cuál es la principal alternativa europea para invertir en propiedad y obtener residencia?
Grecia. Su programa Golden Visa permanece operativo en 2026 con umbrales de 250.000 €, 400.000 € o 800.000 € según la zona y el tipo de propiedad. Portugal cerró su vía inmobiliaria en octubre de 2023.
¿La derogación afectó a los precios del inmobiliario de lujo en España?
No. Los datos del Colegio de Registradores y de consultoras especializadas muestran que los precios en segmentos prime alcanzaron máximos históricos durante 2025, con incrementos interanuales en zonas como Marbella o las Islas Baleares. La demanda internacional ha demostrado ser estructuralmente inelástica frente al programa migratorio.
Fuentes principales consultadas:
- BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero
- La Moncloa — Comunicado oficial sobre el fin de las Golden Visa
- Real Decreto 1155/2024 — Reglamento de Extranjería
- Colegio de Registradores de la Propiedad — Estadística Registral Inmobiliaria
- European Commission — Investor Citizenship and Residence Schemes
Este artículo tiene carácter informativo y refleja el estado de la normativa a mayo de 2026. Las decisiones de residencia, inversión y planificación fiscal requieren asesoramiento legal individualizado por profesionales habilitados en cada jurisdicción. Assets Golden no presta servicios de asesoramiento legal ni fiscal.
Última actualización: mayo de 2026.
