España cerró 2024 con 92.958 compras de vivienda realizadas por extranjeros, un récord histórico que equivale al 14,6% del total de transacciones nacionales. La cifra agregada esconde una transformación estructural del perfil del comprador internacional que ha redefinido el mercado inmobiliario español en la última década. Los británicos, que en 2008 representaban el 38% de las compras extranjeras, han caído al 14% en 2024 por efecto combinado del Brexit, la depreciación de la libra y el desempeño económico británico post-pandemia. En paralelo, alemanes, franceses, estadounidenses y latinoamericanos han ganado peso, lo que diversifica el flujo de capital internacional hacia España y reduce la concentración histórica en un solo mercado emisor.
Esta guía analiza el estado del comprador extranjero en España a mayo de 2026 por perfil de nacionalidad, los trámites comunes (NIE, cuenta bancaria, identificación fiscal), las implicaciones fiscales específicas por país de origen, las novedades regulatorias relevantes incluido el Modelo 721 sobre criptomonedas en el extranjero, y los factores que el comprador internacional debe considerar antes de firmar arras.
El nuevo mapa del comprador extranjero en España
La composición del comprador internacional ha cambiado profundamente en quince años. Los datos más recientes (Registradores 2024 + idealista/news + CaixaBank Research):
| Nacionalidad | Cuota 2008 | Cuota 2024 | Tendencia |
|---|---|---|---|
| Reino Unido | 38% | 8,4%-14,3% | Caída sostenida post-Brexit |
| Alemania | ~12% | 8,1%-13% | Crecimiento sostenido, lidera hipotecas verano 2024 |
| Francia | ~10% | ~7,5%-8,4% | Estable a la baja |
| Marruecos | ~3% | 5,7%-6,1% | Récord histórico |
| Estados Unidos | ~0,5% | 1,7% (en Málaga) | Crecimiento exponencial (x16 en 2 años) |
| Latinoamericanos (agregado) | ~2% | 3-5% creciente | Diversificación patrimonial |
| Rumanía + Polonia | marginal | ~10% combinado | Clase media europea oriental |
Pese a la caída relativa, el Reino Unido sigue siendo la primera nacionalidad compradora en términos absolutos en 2024 según UCI y Registradores. España alberga 272.402 residentes británicos al 1 de enero de 2024, con Andalucía concentrando el 31% (84.503 personas), seguida de la Comunidad Valenciana (81.455), Canarias (27.079) y Baleares (18.889). Estas cifras consolidan al británico como el comprador internacional más numeroso pese al impacto del Brexit.
El comprador británico en 2026: lo que cambia con Brexit
El Brexit ha modificado tres dimensiones operativas para el comprador británico no residente en España, sin alterar las dos principales: derecho de propiedad y trato fiscal en compra-venta.
Lo que NO cambia para el británico post-Brexit
- Derecho a comprar propiedad: España no restringe la compra inmobiliaria por nacionalidad. Un británico puede comprar una propiedad en España con exactamente los mismos derechos que un alemán o un mexicano.
- Tratado bilateral de doble imposición: el tratado en vigor desde 2014 entre España y Reino Unido sigue activo. Garantiza que no haya doble imposición sobre plusvalías ni rendimientos de alquiler para el británico que tribute en uno de los dos países.
- Impuestos de compra estándar: el ITP sobre vivienda usada (7% en Andalucía, variable por CCAA) y el IVA + AJD sobre obra nueva (10% + 1,5%) se aplican exactamente igual que a cualquier comprador no residente, independientemente de Brexit.
Lo que SÍ cambia para el británico post-Brexit
- Régimen de estancia: el británico ya no es ciudadano UE. Puede permanecer en España un máximo de 90 días dentro de cualquier período de 180 días sin necesidad de visado, contabilizado a nivel Schengen. Para estancias superiores necesita visa de residencia específica (no laboral, NLV o equivalente).
- Visa de Residencia No Lucrativa (NLV): es la vía habitual para el británico que quiere residir en España sin trabajar. Requiere demostrar recursos económicos suficientes (aproximadamente 600% del IPREM, unos 43.000 € anuales para titular más unos 11.000 € por cada miembro familiar dependiente en 2026), seguro médico privado de cobertura completa y certificado de antecedentes penales.
- Seguro médico: tras Brexit, el británico no residente ya no tiene cobertura sanitaria automática vía S1 europeo si no es jubilado con pensión británica. La contratación de seguro privado en España (entre 800 y 2.500 € anuales según edad y cobertura) es operativamente necesaria.
- Régimen fiscal del no residente: el británico no residente tributa en España al 24% sobre rendimientos de alquiler y al 19%-26% sobre plusvalías (antes Brexit tributaba al 19% por ser UE; ahora aplica el régimen no UE, que es un 5% más alto en rentas).
- Hipoteca específica para británico: los bancos españoles aplican LTV más conservador a comprador británico no residente (típicamente 60-65% del valor, frente al 70-75% pre-Brexit). Las condiciones de tipo son comparables, pero el ratio es estructuralmente menor.
El comprador alemán: el grupo que más crece
Los alemanes han sido la nacionalidad con mayor crecimiento absoluto en compras en España en los últimos diez años. CaixaBank Research estima que sus compraventas han aumentado en aproximadamente 3.300 anuales entre el período 2010-2019 y el actual, acercándose a las 7.000 operaciones anuales. En verano de 2024, los alemanes desbancaron por primera vez a los británicos como líderes en solicitud de hipoteca para vivienda en España (13% vs 12,9% británicos según idealista/hipotecas).
Concentración geográfica del comprador alemán:
- Baleares (Mallorca principalmente): 48,54% de las compras extranjeras son alemanas. Es el mercado donde el alemán es dominante absoluto.
- Canarias: 21,63% de las compras extranjeras son alemanas. Posición de liderazgo.
- Costa del Sol y Costa Blanca: presencia estructural pero sin dominio. Segundo o tercer puesto.
Operativamente, el comprador alemán suele venir con financiación pre-aprobada por banco alemán o español, ticket medio elevado, asesoramiento legal alemán especializado en derecho inmobiliario español, y horizonte de uso combinado entre segunda residencia familiar y residencia estacional larga.
El comprador francés y belga
Los franceses representan aproximadamente el 7,5%-8,4% de las compras extranjeras en España. Su concentración geográfica histórica es Cataluña (19,44% de compras extranjeras catalanas son francesas) y, crecientemente, Costa del Sol. El efecto Decreto Ley 5/2025 catalán (ITP elevado para operaciones >600.000 €) ha redirigido parte del flujo francés tradicionalmente catalán hacia Andalucía y Comunidad Valenciana.
Los belgas (francófonos) tienen presencia significativa en Costa Blanca y Costa del Sol. Su perfil de compra es similar al del francés: residencia secundaria con uso prolongado, ticket medio, sensibilidad al clima y proximidad aérea (vuelos directos Bruselas-Málaga, Bruselas-Alicante).
El comprador estadounidense: el crecimiento más explosivo
El estadounidense ha pasado del 0,10% al 1,68% de las compras de la provincia de Málaga en dos años, multiplicando por 16 su presencia. La razón es la combinación de la conectividad aérea directa Málaga-Nueva York, el atractivo fiscal relativo frente a estados americanos high-tax (California, Nueva York, New Jersey) y la búsqueda de diversificación patrimonial fuera de jurisdicción estadounidense.
El comprador estadounidense tiene tres particularidades fiscales que conviene internalizar antes de comprar en España:
- FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act): los bancos españoles reportan al IRS las cuentas de ciudadanos estadounidenses. La cuenta bancaria en España para comprar propiedad será reportada anualmente al fisco de EEUU.
- Tributación mundial: Estados Unidos tributa a sus ciudadanos sobre renta mundial independientemente del país de residencia. Un estadounidense con propiedad en alquiler en España debe declarar esos ingresos también en EEUU, con crédito por impuestos pagados en España según convenio bilateral.
- Reporte de cuentas extranjeras (FBAR): si el saldo agregado de cuentas en España supera 10.000 USD en cualquier momento del año, obligación de FinCEN 114 (FBAR) y posiblemente Form 8938.
El comprador latinoamericano
El comprador latinoamericano (argentino, mexicano, venezolano, colombiano principalmente, también peruano y chileno) ha crecido sostenidamente desde 2018-2019 como respuesta a la inestabilidad política, fiscal y monetaria de sus países de origen. El perfil dominante:
- Argentinos: diversificación patrimonial fuera del peso. Concentración en España, Barcelona (antes del ITP catalán) y Costa del Sol. Ticket variable, desde 200k hasta 5M €.
- Mexicanos: perfil más sofisticado, ticket medio-alto. Madrid prime, Marbella, Ibiza. Búsqueda de pasaporte europeo por descendencia o por nacionalización tras 2 años de residencia legal continuada (caso latinoamericanos, frente a 10 años estándar).
- Venezolanos: mercado de capital fugado pre-2018, segunda residencia con tendencia a conversión en primera. Concentración Madrid + costa.
La via de naturalización española para latinoamericanos es notablemente más rápida que para otras nacionalidades: dos años de residencia legal continuada en lugar de los diez años estándar. Esto convierte la compra de propiedad en España en parte de una estrategia más amplia de obtención de pasaporte europeo en horizonte de 3-5 años.
Trámites operativos: lo común a todos los extranjeros
Independientemente de la nacionalidad, el comprador no residente en España necesita gestionar tres trámites comunes:
1. NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Obligatorio antes de cualquier compra. Se puede obtener en consulado español del país de origen o, ya en España, en oficina de extranjería con cita previa. Plazo habitual para obtención: 2-6 semanas según consulado y temporada. Se puede tramitar por representante con poder notarial.
2. Cuenta bancaria en España
Necesaria para domiciliar gastos recurrentes (IBI, comunidad, suministros) y, en muchos casos, para canalizar el pago de la propiedad. La apertura típica requiere pasaporte, NIE y comprobante de domicilio en país de origen. Algunos bancos españoles ofrecen apertura remota mediante videoconferencia para comprador extranjero. Otros exigen presencia física para verificación.
3. Pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA + AJD
Para vivienda usada: ITP variable por CCAA. Andalucía 7%, Comunidad Valenciana 10%, Cataluña 10%-13% (con tramos progresivos desde Decreto Ley 5/2025), Madrid 6%, Baleares 8%-11,5%. Para obra nueva: IVA 10% sobre vivienda + AJD 1,5%-2% según CCAA. Pago obligatorio dentro de los 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
Implicaciones fiscales del extranjero residente: Modelo 720 y Modelo 721
Es necesario distinguir entre dos figuras: el extranjero no residente fiscal en España (compra propiedad para uso secundario sin alterar su residencia fiscal en país de origen) y el extranjero residente fiscal en España (vive en España más de 183 días al año o tiene aquí su centro de intereses económicos).
Para el extranjero que se convierte en residente fiscal en España, dos obligaciones informativas son críticas y con frecuencia desconocidas:
Modelo 720 (bienes y derechos en el extranjero)
Obligatorio para residentes fiscales en España que posean en el extranjero cuentas bancarias, valores, seguros o bienes inmuebles con valor superior a 50.000 € por cada tipo de activo. Plazo: del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente al ejercicio declarado. Es declaración informativa, no tributaria, pero su omisión conlleva sanciones significativas.
Modelo 721 (criptomonedas en el extranjero)
Introducido en 2024 con referencia al ejercicio 2023. Obligatorio para residentes fiscales en España (personas físicas o jurídicas) que sean titulares, beneficiarios, autorizados o con poder de disposición sobre criptomonedas custodiadas en plataformas extranjeras (Binance, Coinbase, Kraken, etc.) cuyo valor agregado supere los 50.000 € a 31 de diciembre del año fiscal. Plazo: del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente.
Las criptomonedas en wallets de autocustodia (hardware wallets como Ledger o Trezor) en posesión del titular en España no están sujetas al Modelo 721. Sólo aplica a criptoactivos custodiados por terceros (exchanges, plataformas) ubicados fuera de España.
Las sanciones por incumplimiento son severas: multas mínimas de 5.000 € por dato omitido o incorrecto, con un mínimo de 10.000 € si la omisión es detectada por Hacienda y no autoliquidada por el contribuyente.
Este es un punto frecuentemente ignorado por compradores internacionales que se establecen en España con patrimonio en cripto. La transición de no residente a residente fiscal español dispara obligaciones informativas que en el país de origen no existían.
Financiación hipotecaria del comprador extranjero
El comprador no residente en España puede obtener hipoteca de un banco español, pero con condiciones más conservadoras que el residente:
- LTV (Loan-to-Value): típicamente 60-70% del valor de tasación para no residente UE, 50-65% para no residente no-UE (incluido británico post-Brexit).
- Plazo máximo: 20-25 años habitualmente, con edad límite de 70-75 años al vencimiento.
- Tipos: spread sobre Euribor con sobrecoste de 0,2-0,5% frente al residente.
- Documentación: nóminas, declaraciones de renta del país de origen, extractos bancarios de los últimos 6-12 meses, certificado de no deuda con Hacienda local.
El comprador alemán y francés tiene también la opción de financiar la operación con banco de su país de origen y traer el capital a España vía transferencia internacional, sin involucrar al sistema bancario español. Esta opción es operativamente más simple pero suele tener tipo de interés algo superior. El comprador estadounidense rara vez puede financiar desde EEUU (los bancos americanos no suelen prestar sobre garantía inmobiliaria extranjera), por lo que en la práctica compra al contado o vía banco español.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar propiedad en España si soy británico tras el Brexit?
Sí, con exactamente los mismos derechos de propiedad y los mismos impuestos de compra. El Brexit no afecta al derecho de adquisición. Lo que cambia son tres dimensiones: régimen de estancia (90 días Schengen por defecto), necesidad de seguro médico privado y tributación sobre rendimientos de alquiler al 24% (régimen no UE) en lugar del 19% (régimen UE pre-Brexit).
¿Qué necesito como mínimo para comprar una propiedad en España siendo extranjero?
Tres elementos: NIE (Número de Identificación de Extranjero) obtenido en consulado o España, cuenta bancaria española para domiciliar gastos y procesar la operación, y fondos disponibles (al contado o con financiación pre-aprobada). El proceso completo desde decisión hasta firma de escritura suele tomar 6-10 semanas para comprador preparado.
¿Tengo que declarar mis criptomonedas en España si me convierto en residente fiscal?
Sí, mediante el Modelo 721 si las criptomonedas están custodiadas en plataformas extranjeras (exchanges como Binance, Coinbase, Kraken) y el valor agregado supera los 50.000 € a 31 de diciembre. Las criptomonedas en wallets de autocustodia bajo tu propio control físico no están sujetas. Plazo de presentación: 1 enero a 31 marzo del año siguiente. Sanciones por omisión: 5.000 € por dato omitido (mínimo 10.000 € si Hacienda lo detecta primero).
¿Vale la pena obtener residencia fiscal española si soy extranjero comprando aquí?
Depende del país de origen y del perfil. Para el británico no residente, mantener residencia fiscal en UK puede ser ventajoso (tipos del IRPF español pueden ser superiores a UK en ciertos tramos). Para el latinoamericano, la residencia fiscal española puede ser claramente ventajosa frente a la inestabilidad fiscal de origen. Para el estadounidense, la doble tributación mundial complica el cálculo y requiere asesoramiento fiscal específico binacional. La decisión es individualizada y rara vez tiene respuesta universal.
¿Puedo conseguir hipoteca en España siendo extranjero no residente?
Sí. Los principales bancos españoles (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) ofrecen producto hipotecario para no residente. LTV típico 60-70% para no residente UE y 50-65% para no residente no-UE (incluido británico post-Brexit). El proceso de aprobación es más lento que para residente (4-8 semanas) y requiere documentación financiera del país de origen completa y traducida.
Fuentes principales consultadas:
- Colegio de Registradores de España — Estadística Registral Inmobiliaria 2024
- CaixaBank Research — Análisis del comprador extranjero no residente en España
- Agencia Tributaria — Modelo 720 y Modelo 721 (Orden HFP/886/2023)
- idealista/news — Compra de vivienda por extranjeros 2024
- Statista / INE — Ciudadanos del Reino Unido residentes en España por comunidad autónoma 2024
Este artículo tiene carácter informativo y refleja el estado del marco regulatorio, fiscal y registral a mayo de 2026. Las decisiones de compra inmobiliaria internacional, la planificación fiscal binacional, el cumplimiento de obligaciones informativas como Modelo 720 y Modelo 721, y la transición de residencia fiscal entre jurisdicciones requieren asesoramiento legal y fiscal individualizado por profesionales habilitados en las jurisdicciones involucradas. Assets Golden no presta servicios de asesoramiento legal ni fiscal.
Última actualización: mayo de 2026.
