En resumen: Los extranjeros pueden comprar libremente en España sin restricciones de nacionalidad. El proceso requiere el NIE, una cuenta bancaria española y due diligence legal. Los gastos adicionales representan entre el 10 % y el 14 % del precio. Los compradores internacionales representaron el 15,8 % de todas las compraventas en España en 2024.
¿Pueden los extranjeros comprar piso en España?
España permite a cualquier ciudadano extranjero, independientemente de su nacionalidad o residencia, adquirir bienes inmuebles en el país. No existe ninguna restricción legal que impida a un no residente comprar una vivienda, un local comercial o una parcela. Esta apertura convierte a España en uno de los mercados inmobiliarios más accesibles y seguros de Europa para el inversor internacional.
Las provincias de Alicante, Málaga y las Islas Baleares concentran la mayor parte de las operaciones realizadas por extranjeros. En la Costa del Sol, los compradores internacionales suponen más del 35 % de las transacciones registradas cada año.
Documentación imprescindible
Para completar una compraventa en España siendo extranjero necesitará:
- NIE (Número de Identidad de Extranjero): identificación fiscal obligatoria para cualquier operación económica en España.
- Pasaporte en vigor: válido durante todo el proceso de compra.
- Cuenta bancaria española: para el pago del precio y la domiciliación de impuestos y comunidad.
- Poder notarial: si no puede estar presente en la firma, puede otorgar poderes a un abogado para que actúe en su nombre.
El proceso de compra paso a paso
El proceso habitual de compra para un extranjero consta de las siguientes fases:
- Obtener el NIE: en el consulado español de su país o en una comisaría de policía en España. Plazo: 2 a 4 semanas.
- Due diligence jurídica: el abogado verifica cargas, deudas, situación urbanística y estado registral del inmueble.
- Contrato de arras: reserva del inmueble con entrega de un depósito del 10 % del precio acordado.
- Obtención de hipoteca (si aplica): los bancos españoles financian hasta el 70 % para no residentes.
- Escritura pública ante notario: firma y entrega del precio restante.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: otorga plena protección jurídica al comprador.
El plazo total entre contrato de arras y escritura es habitualmente de 30 a 90 días.
Costes e impuestos en 2026
Además del precio de compra, deberá prever los siguientes costes:
- Obra nueva: IVA del 10 % + Actos Jurídicos Documentados (0,5–1,5 % según comunidad autónoma).
- Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 6–10 % según comunidad autónoma. En Andalucía, el tipo reducido es del 7 %.
- Notaría y registro: entre 1.000 y 2.500 euros según el valor del inmueble.
- Honorarios de abogado: entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra.
El coste total adicional oscila entre el 10 % y el 14 % del precio de compraventa.
Hipoteca para extranjeros no residentes
Los no residentes acceden a hipotecas en España con condiciones específicas. La financiación máxima habitual es del 60–70 % del valor de tasación, con plazos de hasta 20–25 años. Los tipos de interés hipotecario en España se sitúan actualmente entre el 3,2 % y el 4,1 % para hipotecas variables y entre el 3,5 % y el 4,5 % para hipotecas fijas, según la entidad y el perfil del comprador.
Zonas con mayor demanda extranjera en 2026
Las zonas más buscadas por compradores internacionales son la Costa del Sol (Marbella, Estepona, Benahavís), la Costa Blanca (Alicante, Jávea, Altea), Mallorca y Menorca, Barcelona y Madrid capital. Los precios medios en Marbella superan los 5.000 euros por metro cuadrado en las zonas prime, mientras que la Costa Blanca norte ofrece opciones a partir de 2.500 euros por metro cuadrado.
Preguntas frecuentes
¿Necesito residir en España para comprar un piso?
No. Cualquier extranjero puede adquirir una propiedad en España sin ser residente ni tener intención de residir en el país. Solo necesita el NIE y una cuenta bancaria española.
¿Cuánto tarda en tramitarse el NIE?
En consulados españoles en el extranjero, el plazo es de 2 a 4 semanas. En España, en una oficina de extranjería o comisaría, puede obtenerse en el mismo día o en 2 a 5 días hábiles según la zona.
¿Qué impuestos paga un propietario extranjero no residente?
Los no residentes tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si el inmueble está vacío, se aplica una imputación de renta del 1,1 % del valor catastral. Los ingresos por alquiler tributan al 19 % para residentes de la UE y al 24 % para el resto de países.
¿Es seguro comprar en España como extranjero?
Sí. El sistema registral español ofrece plena seguridad jurídica al comprador de buena fe. Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad protege frente a cargas ocultas y reclamaciones de terceros. Contar con un abogado independiente es la garantía adicional recomendable.
¿Puedo alquilar la propiedad cuando no la use?
Sí, aunque el alquiler turístico requiere una licencia de vivienda vacacional cuya regulación varía según la comunidad autónoma y el municipio. En Andalucía, el registro es relativamente ágil; en Baleares y Canarias las restricciones son más estrictas.
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