En resumen: Comprar una vivienda en España como no residente implica el pago de impuestos en el momento de la compra (ITP o IVA+AJD) y, posteriormente, tributos anuales como el IRNR. El coste fiscal total en el momento de la compra oscila entre el 7 % y el 12 % del precio escriturado, dependiendo del tipo de inmueble y la comunidad autónoma.
Impuestos en el momento de la compra
Los impuestos exigibles varían según si el inmueble es de obra nueva o de segunda mano:
Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP es el principal impuesto al adquirir una vivienda de segunda mano. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo varía según la región:
- Andalucía: 7 % (tipo general reducido desde 2021).
- Comunidad Valenciana: 10 %.
- Cataluña: 10 %.
- Comunidad de Madrid: 6 %.
- Baleares: entre el 8 % y el 13 % según el precio del inmueble (sistema escalonado).
- Canarias: 6,5 %.
Obra nueva: IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Para las viviendas de nueva construcción adquiridas del promotor, el régimen fiscal es diferente:
- IVA: 10 % del precio de compra (tipo reducido para vivienda habitual y segunda residencia).
- IVA vivienda de protección oficial: 4 %.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma. En Andalucía es del 1,2 %.
Gastos notariales y registrales
Además de los impuestos, la escrituración genera gastos notariales (fijados por arancel) y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Para un inmueble de 500.000 euros, estos gastos suelen oscilar entre 1.800 y 3.000 euros.
Retención del 3 % en la compraventa
Existe una obligación fiscal específica para compradores que adquieren un inmueble de un vendedor no residente: el comprador debe retener el 3 % del precio de compra e ingresarlo en Hacienda en concepto de pago a cuenta del IRNR del vendedor. Este mecanismo no incrementa el coste fiscal del comprador, pero debe gestionarse correctamente para evitar responsabilidades subsidiarias.
Impuestos anuales como propietario no residente
Una vez adquirida la propiedad, el propietario no residente queda sujeto a los siguientes impuestos anuales:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): impuesto local pagado al Ayuntamiento, calculado sobre el valor catastral. Varía entre el 0,4 % y el 1,3 % del valor catastral según el municipio.
- IRNR por imputación de renta: si el inmueble no se alquila, se imputa una renta del 1,1 % del valor catastral (o el 2 % si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años), que tributa al 19 % para residentes UE y al 24 % para el resto de países. El resultado neto suele ser una cuantía modesta.
- IRNR sobre rentas de alquiler: si el inmueble está arrendado, los ingresos netos tributan al 19 % (UE/EEE) o al 24 % (resto).
Plusvalía municipal al vender
Cuando se vende la propiedad, el vendedor (no residente) está sujeto a la plusvalía municipal (IIVTNU) y al IRNR sobre la ganancia patrimonial. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, la plusvalía municipal solo se aplica cuando existe un incremento real de valor del suelo. El tipo de IRNR sobre la ganancia patrimonial es del 19 % para residentes UE y del 24 % para el resto.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos pago en el primer año de compra?
En el año de compra abonará el ITP o IVA+AJD (según el tipo de inmueble), más los gastos notariales y registrales. Si la compra se realiza a mediados de año, también deberá pagar el IRNR por imputación de renta proporcional a los meses de posesión, y el IBI proporcional (aunque suele estar a cargo del vendedor hasta la fecha de escritura).
¿Puedo deducir algún gasto como no residente propietario?
Sí. Los residentes de la UE o el EEE pueden deducir los gastos directamente vinculados a la obtención de rendimientos (si el inmueble está alquilado): intereses hipotecarios, seguros, gastos de comunidad, IBI, reparaciones, etc. Los no residentes de fuera de la UE no tienen derecho a estas deducciones.
¿Cuándo se paga el IRNR por imputación de renta?
El IRNR por imputación de renta se presenta mediante el modelo 210 y debe presentarse entre el 1 de enero y el 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio declarado. No tiene retenciones anticipadas.
¿Hay que pagar impuesto de patrimonio en España?
Sí. España aplica el Impuesto sobre el Patrimonio a los no residentes por los bienes situados en territorio español. El mínimo exento es de 700.000 euros. Para patrimonios superiores, los tipos oscilan entre el 0,2 % y el 3,5 % según la comunidad autónoma.
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